Documente necesare pentru construirea unei case

Dupa cum probabil te astepti, acesta este un capitol stufos al Scolii de Constructii, dar, din pacate, nu poti ridica o casa fara sa te lovesti de birocratie. Ce poti face insa este sa iti usurezi munca si sa elimini mult din „alergatura” dupa hartii. Trebuie sa fii insa foarte organizat si sa stii ce vrei: ce trebuie sa contina fiecare dosar, fiecare act si fiecare hartie de care ai nevoie, ca sa fii cat mai eficient.

Daca treci pe la primarie pentru un act, intereseaza-te daca mai poti ridica si altul de la ghiseul alaturat. Atentia la detalii, te poate scapa de multe drumuri inutile. Cel mai important insa este sa nu lasi autorizatiile si actele de care ai nevoie sa se acumuleze. Un act luat la timp face procesul de constructie mai usor.

Actele necesare pentru construirea unei case

Cine trebuie sa le obtina si de unde? Inainte de a te apuca de constructia propriu-zisa a casei de vis, trebuie sa treci prin sistemul birocratic si sa obtii toate autorizatiile si avizele necesare, atat din partea primariei, cat si a a altor institutii si companii. In urmatoarele pagini vom trece in revista cele mai importante autorizatii si avize de constructie si modul in care poti intra in posesia lor.

1. Tema de proiectare

Tema de proiectare contine toate elementele importante ale proiectului: suprafete, functiuni, utilitati. Aceasta va fi intocmita dupa discutiile cu arhitectul, in care vei lamuri toate aspectele ce tin de estetica si functionalitatea proiectului, cat si problemele specifice terenului si constructiilor vecine. De asemenea, trebuie adusa in discutie si racordarea la utilitati in aceasta faza. Tema de proiect va ajunge la inginerul proiectant, care va realiza proiectul tehnic in baza acesteia Este important ca aceasta forma finala sa treaca si pe la tine, pentru a sesiza eventualele neconcordante intre tema pe care ai trimis-o si cea pe care a realizat-o arhitectul.

2. Cum obtii Certificatul de Urbanism

Certificatul de Urbanism este emis de autoritatile administratiei publice locale. El reglementeaza elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, elemente stabilite prin evidentele si documentatiile de urbanism aprobate. Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General (PUG) este obligatorie. Certificatul de Urbanism iti va arata exact ce poti construi pe terenul tau. Acesta contine in general urmatoarele informatii:

  • Regimul de inaltime al constructiei
  • Pozitia viitoarei constructii - aliniamente fata de strada, vecini, etc
  • Cota de inaltime la cornisa
  • Valoarea maxima pentru Procentul de Ocupare a Terenului sau POT - acesta este calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren. Uzual, Procentul de Ocupare a Terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit
  • Valoarea maxima a Coeficientului de Utilizare a Terenului sau CUT - calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren
  • Tipurile de avize ce sunt necesare pentru obtinerea autorizatiei de constructie

Mentiuni importante despre Certificatul de Urbanism: acesta este emis exclusiv de catre primarie, prin intermediul Biroului de Urbanism. Pentru obtinerea sa trebuie sa depui urmatoarele documente la biroul de Urbanism din cadrul primariei:

  • Cerere tip pentru emitere Certificat de Urbanism;
  • Planuri topografice sau cadastrale - scara 1:500 / 1:2000 sau 1:10000, vizate de oficiul cadastral al judetului sau municipiului pe raza caruia se executa casa, cu indicarea imobilului pe teren;
  • Document de plata a taxei pentru eliberarea Certificatului de Urbanism.

3. Autorizatia de construire a casei

Avizele din Certificatul de Urbanism se cer pentru a obtine autorizatia de construire a casei, care este obligatorie pentru inceperea lucrarilor. Dosarul pentru obtinerea acestor avize trebuie sa contina urmatoarele documente:

  • Certificatul de Urbanism
  • Schita de amplasament a terenului la scara 1:500
  • Schita de amplasament a terenului la scara 1:2000
  • Schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
  • Cererea tip

Certificatul de Urbanism are nevoie, dupa caz, si de avize de la urmatoarele societati/regii:

  • De la Oficiul de Cadastru - daca este in zona agricola, studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol
  • De la Politie - daca terenul se afla intr-o zona speciala
  • De la Autoritatea Romana de Aviatie - daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport
  • De la MaPN sau SRI - daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
  • De la Ministerul Culturii si Cultelor - daca terenul se afla pe un sit arheologic sau intr-o zona de interes arheologic

Pe langa aceste avize speciale, s-ar putea sa ai nevoie si de avize de la operatorul de apa canal, de la operatorul de electricitate, gaze naturale, salubritate, sau administratia drumurilor si podurilor.

Mentiuni importante despre obtinerea Certificatului de Urbanism: Avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize. In functie de ce iti doresti sa construiesti, Primaria iti poate solicita si intocmirea altor documentatii precum:

  • PUD - Plan Urbanistic de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare;
  • PUZ - Plan de Urbanism Zonal;
  • PUG - Plan de Urbanism General

De asemenea, este important sa stii ca pentru a construi pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il scoti din circuitul agricol si sa il introduci in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii, in functie de Planul de Urbanism Zonal - PUZ-ul existent.

4. Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie

Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de tine, avand la baza Certificatul de Urbanism, si iti certifica dreptul de incepere a lucrarii. Dosarul se intocmeste conform Legii nr. 50 / 1991 - Legea privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si Legea nr. 261 / 2009 ce aproba OUG 214 / 2008 care completeaza si aduce modificari Legii nr. 50 / 1991. Dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie va cuprinde:

  • Certificatul de Urbanism
  • Dovada - in copie legalizata - a titlului asupra imobilului, terenului si/sau constructiei, sau dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel
  • Documentatia tehnica dupa caz: a) DTAC - documentatia tehnica pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire; b) DTAD - documentatia tehnica pentru autorizarea executarii lucrarile de desfiintare; c) DTOE - documentatia tehnica pentru autorizarea executarii organizarii lucrarilor
  • Avizele si acordurile stabilite prin Certificatul de Urbanism
  • Actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului
  • Dovada privind achitarea taxelor legale

Mentiuni importante cu privire la documentatia autorizatiei de constructie

Trebuie sa stii ca vei avea nevoie de urmatoarele documente scrise:

  • Lista si semnaturile proiectantilor
  • Memoriu - date generale, memorii tehnice pe specialitati, date si indici care caracterizeaza investitia, devizul general al lucrarilor, studiul geotehnic, referatele de verificare a documentatiei tehnice si urmatoarele documente desenate:
  • Planuri generale de incadrare de teritoriu
  • Plan de situatie privind amplasarea constructiei pe teren
  • Planuri de specialitati:

    • arhitectura: planurile arhitecturale ale tuturor nivelurilor, planurile acoperisurilor, sectiuni caracteristice, toate fatadele;
    • structura: plan si detalii fundatii;
    • instalatii: schemele instalatiilor - parametri principali si scheme functionale.

Intocmirea Proiectului Tehnic PTh - Porotherm - si a Detaliilor de Executie - D.E.

Proiectul tehnic trebuie elaborat in conditiile legii, acesta dezvoltand documentatia tehnica sau D.T. cu respectarea conditiilor impuse prin autorizatia de construire si prin avizele si acordurile obtinute. Proiectul tehnic contine solutiile tehnice si economice de realizare a casei, pe baza acestuia fiind executate lucrarile de constructii autorizate. Proiectul Tehnic este structurat pe specialitati, respectiv: rezistenta, arhitectura si instalatii.

Este important de stiut ca lucrarile nu vor fi executate pe baza Documentatiei Tehnice pentru Autorizarea executarii lucrarilor de Construire - D.T.A.C. Aceasta documentatie serveste doar obtinerii autorizatiei de constructie. Detaliile de executie - D.E. vor prezenta solutiile tehnice de alcatuire si executie indicand dimensiuni, materiale, tehnologii utilizate. Acestea sunt elaborate in baza Proiectului Tehnic, cu respectarea stricta a prevederilor acestuia. Intreaga documentatie tehnica va fi realizata de o echipa de specialisti si verificatori de proiect atestati conform legii, in conformitate cu normativele si codurile de proiectare in vigoare.

Costuri de eliberare a autorizatiei de constructie - autorizatia de constructie este eliberata de Primarie, mai precis de Serviciul de Urbanism din localitatea sau sectorul in care se afla terenul. Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5% din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei, dar si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

5. Alte acte necesare

Dupa ce ai obtinut autorizatia de constructie, vei avea nevoie de ceea ce se numeste autorizarea organizarii de santier. Conform Legii 50 / 1991, orice constructie pe un teren, chiar si provizorie - daca include baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori - se executa doar cu avizul Administratiei Locale. Pentru obtinerea acestui aviz, trebuie sa intocmesti un dosar care sa curpinda:

  • Documentatia pentru autorizarea executarii organizarii lucrarilor;
  • Planurile de amplasare in zona;
  • Cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala, autorizarea fiind trimisa in cel mult 30 de zile.

6. Proiectarea executiei bransamentelor si racordarilor la utilitati

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate, de regiile sau societatile responsabile. Firma care iti executa lucrarile trebuie sa iti intocmeasca o documentatie si un deviz. Aceasta documentatie, care cuprinde atat proiectarea, cat si obtinerea autorizatiilor speciale si executia, va fi trimisa regiei responsabile. Costurile sunt comunicate de catre regie. Retelele la care trebuie sa te conectezi sunt:

  • Reteaua de energie electrica: Racordarea la reteaua de energie electrica este prima si cea mai importanta operatiune. Intr-o prima faza, este necesar un aviz de amplasament pentru a obtine autorizatia de constructie.
  • Reteaua de apa potabila: racordul la reteaua locala de apa potabila se face printr-un camin. Recomandat este ca in acest camin sa fie amplasat si contorul de apa - avizat de regia responsabila - pentru o mai usoara citire.
  • Reteaua de gaz: racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Contorul este recomandat sa fie amplasat la limita proprietatii sau pe peretele casei, pentru o mai usoara citire. De asemenea, pentru estetica lucrarii, circuitul exterior al casei poate fi executat prin pamant.
  • Reteaua de canalizare: o alternativa viabila pentru canalizare o reprezinta fosa septica. Aceasta trebuie sa fie executata de o firma autorizata de Ministerul Mediului. In cazul in care va racordati la reteaua de canalizare, adancimea minima de amplasare a conductei este de 0,9 metri. Acest lucru preintampina inghetul pe timpul iernii.

7. Cartea Tehnica a constructiei

Cartea Tehnica va fi intocmita de tine, impreuna cu proiectantul. Ea reprezinta intreg ansamblul de documentatii tehnice care se refera la proiectare, executie si receptie. De asemenea, in cartea tehnica va fi inregistrata si comportarea cladirii in timp.

Structura Cartii Tehnice

Fisa de date sintetice contine numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului - inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui - numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor. Documentatia necesara inceperii lucrarilor propriu-zise:

  • Autorizatia de construire
  • Pocesul verbal de predare sau primire a cladirii
  • Procesele verbale de receptie pe categorii de lucrari
  • Certificatele de calitate pentru conformitatea calitatii lucrarilor si materialelor folosite
  • Condica de betoane unde se inregistreaza turnarile, furnizorul si rezultatele incercarilor la 28 zile a probelor etalon pentru verificarea rezistentei
  • Buletinele de analiza si incercari pentru materialele puse in opera
  • Declaratiile de conformitate pentru produsele folosite in santier
  • Expertizele tehnice
  • Caietele de atasament, masuratorile

Documentatia privind receptia se refera la documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp a cladirii. Se vor atasa toate documentele referitoare la modificarile fata de proiectul initial, atat in planul casei cat si in dotari suplimentare. Conform H.G. 273 / 1994, pentru obiectivele de constructii de locuit pana la doua niveluri, Cartea Tehnica a constructiei se rezuma la:

  • Autorizatia de construire
  • Procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor
  • Procesul verbal de receptie final

Mentiuni importante cu privire la Cartea Tehnica: aceasta se definitiveaza inainte de receptia finala si se pastreaza pe toata durata de existenta a cladirii pana la demolarea sa. In cazul in care imobilul isi schimba proprietarul, Cartea Tehnica trebuie predata noului proprietar care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia. Ca o exceptie, Legea 10 / 1995 privind calitatea in constructii nu se aplica la cladirile de locuit doar cu parter sau parter plus etaj, construite in mediul rural sau in satele apartinand oraselor.

8. Cadastrul si intabularea

Aceste formalitati trebuie indeplinite atat pentru teren cat si pentru casa. Indiferent de natura terenului - agricol sau pentru constructii - si indiferent de felul constructiei - casa, apartament, birouri, etc, cadastrul si intabularea sunt obligatorii.

Ce este cadastrul? Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie ca este casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare, cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

Ce este intabularea? Intabularea inseamna inscrierea la Registrul de Carte Funciara si obtinerea titlului de proprietar. Atat terenul, cat si casa, trebuie inscrise in Registrul de Carte Funciara, prin procesul de intabulare. In cazul in care terenul a fost intabulat deja, trebuie depusa doar documentatia pentru a obtine titlul de proprietar al casei construite.

Inapoi sus